משכנתא נלקחת בדרך כלל לתקופה ארוכה מאוד, לעיתים לעשרים או שלושים שנה. אבל העובדה שחתמנו על מסלולים מסוימים ביום רכישת הדירה אינה אומרת שהם בהכרח מתאימים לנו גם שנים לאחר מכן.
הריבית במשק משתנה, יתרת ההלוואה יורדת, ההכנסה המשפחתית יכולה לעלות או לרדת וגם הצרכים שלנו משתנים. לכן אחת לכמה שנים, או לאחר שינוי משמעותי בתנאים, כדאי לבדוק האם המשכנתא הקיימת עדיין מתאימה למצב הנוכחי.
מה זה בעצם מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו פורעים את המשכנתא הקיימת, כולה או חלקה, ומחליפים אותה במשכנתא חדשה בתנאים אחרים.
השינוי יכול להיות בריבית, בתמהיל המסלולים, במשך ההלוואה או בגובה ההחזר החודשי. אפשר לבצע מחזור בבנק שבו נמצאת המשכנתא הקיימת, ובמקרים מסוימים ניתן לבחון גם מעבר לבנק אחר.
המטרה אינה בהכרח רק להוריד את ההחזר החודשי. לעיתים דווקא רוצים לקצר את תקופת המשכנתא ולשלם יותר בכל חודש כדי להפחית את העלות הכוללת לאורך השנים.
מתי כדאי לבדוק אפשרות למחזור?
אין נקודת זמן אחת שבה כל משכנתא צריכה לעבור מחזור. הבדיקה הופכת לרלוונטית כאשר חל שינוי משמעותי ביחס לתנאים שבהם ההלוואה נלקחה.
לדוגמה, אם הריביות שניתן לקבל כיום שונות באופן משמעותי מהריביות במשכנתא הקיימת, ייתכן שיש מקום לבדיקה.
גם שינוי במצב הכלכלי של המשפחה יכול להצדיק בחינה מחדש. מי שהכנסתו עלתה מאז לקיחת המשכנתא עשוי להיות מסוגל להגדיל את ההחזר ולקצר את התקופה. מנגד, משפחה שההוצאות שלה גדלו עשויה לחפש דרך להתאים את ההחזר החודשי למציאות החדשה.
לא בודקים רק את גובה ההחזר החודשי
החזר חודשי נמוך יותר נשמע תמיד כמו שיפור, אבל הוא לא בהכרח אומר שהמשכנתא החדשה זולה יותר.
אם מורידים את התשלום באמצעות הארכת תקופת ההלוואה, ייתכן שבסופו של דבר משלמים יותר ריבית לאורך השנים. לכן חשוב להסתכל גם על העלות הכוללת הצפויה ולא רק על הסכום שיורד מחשבון הבנק בכל חודש.
אותו עיקרון עובד גם בכיוון ההפוך. הגדלת ההחזר החודשי וקיצור התקופה עשויים להגדיל את ההוצאה בטווח הקצר, אבל להפחית את מספר שנות התשלום ואת העלות המצטברת.
מה חשוב לבדוק במשכנתא הקיימת?
השלב הראשון הוא להבין בדיוק מה יש היום. כדאי להוציא נתונים עדכניים על יתרת המשכנתא ולבחון כל מסלול בנפרד.
חשוב לבדוק את יתרת הקרן, סוג הריבית, שיעור הריבית הנוכחי, מועד סיום המסלול והאם קיימת הצמדה למדד.
בנוסף, יש לבדוק האם קיימות עמלות פירעון מוקדם. במסלולים מסוימים יכולה להיות עמלה משמעותית, ובאחרים היא עשויה להיות נמוכה או לא רלוונטית באותה נקודת זמן.
רק לאחר שמרכזים את הנתונים ניתן להשוות בצורה אמיתית בין המשכנתא הקיימת לבין האפשרויות החדשות.
האם חייבים למחזר את כל המשכנתא?
לא בהכרח. משכנתא מורכבת בדרך כלל ממספר מסלולים, וייתכן שחלק מהם טובים ומתאימים גם היום בעוד שמסלול אחר פחות אטרקטיבי.
לכן לא תמיד יש היגיון לוותר על תנאים טובים שקיימים בחלק מההלוואה רק כדי לבצע שינוי במסלול אחד.
בבדיקה מקצועית ניתן לבחון כל חלק בנפרד ולהבין האם נכון לשנות את כל התמהיל או לבצע התאמות ממוקדות יותר, בהתאם לאפשרויות הקיימות.
יש גם עלויות לתהליך
מחזור אינו פעולה שצריך לבצע רק משום שמצאנו ריבית נמוכה יותר בפרסום כלשהו. צריך להביא בחשבון את כל העלויות שכרוכות במהלך.
בהתאם למקרה עשויות להיות עמלות פירעון מוקדם, שמאות, רישומים ועלויות נוספות הקשורות להעמדת המשכנתא החדשה.
אם החיסכון הצפוי קטן והעלויות גבוהות, ייתכן שהמהלך אינו משתלם. לעומת זאת, כאשר נשארה יתרה גדולה ושנים רבות לתשלום, גם שינוי שנראה קטן בתנאים יכול להיות משמעותי לאורך זמן.
שינוי בהכנסות הוא הזדמנות לבדיקה
אנשים רבים בודקים את המשכנתא רק כאשר הריבית במשק משתנה, אבל גם שינוי אישי יכול להיות סיבה טובה לפתוח מחדש את המספרים.
עלייה בשכר, קבלת סכום כסף משמעותי, סיום של הלוואה אחרת או ירידה בהוצאות יכולים לאפשר להגדיל את ההחזר ולקצר את המשכנתא.
גם המצב ההפוך מצדיק בדיקה. אם ההחזר הפך לכבד ביחס להכנסה, כדאי להבין אילו אפשרויות קיימות לפני שהלחץ הכלכלי גדל.
משכנתא היא לא החלטה שצריך לשכוח ממנה ל-30 שנה
המשכנתא שהתאימה למשפחה ביום רכישת הדירה נבנתה לפי תנאי השוק והמצב הכלכלי שהיו באותו זמן. שנים לאחר מכן, שני הדברים יכולים להיראות אחרת לחלוטין.
לכן כדאי להתייחס למשכנתא כהתחייבות שצריך לבדוק מדי פעם ולא כמסמך שסוגרים במגירה עד התשלום האחרון.
בדיקה אינה מחייבת לבצע שינוי. לפעמים המסקנה תהיה שהמשכנתא הקיימת טובה ואין סיבה לגעת בה. אבל כאשר קיימת אפשרות אמיתית לשפר את התנאים, להפחית עלויות או להתאים את ההחזר למצב המשפחתי הנוכחי, כדאי לפחות לדעת שהיא קיימת.
